Три самых обсуждаемых в Европе программы резиденции через инвестиции: Португалия, Греция и Венгрия, все ведут к одной главной выгоде: легальному разрешению на проживание в государстве-члене ЕС, безвизовому передвижению по Шенгенской зоне и возможности привезти свою семью. Но в 2026 году это уже не вариации одной и той же идеи. После двух лет реформ каждая программа теперь подходит для действительно разных типов инвесторов.

​Этот гид разбирает, что каждая из них на самом деле требует сегодня, что изменилось и, что наиболее важно, как решить, какая из них соответствует вашим целям.

Что вы на самом деле получаете за свои деньги

Португалия: Долгосрочная игра за паспорт

Португалия реорганизовала свою Золотую визу (официально ARI, или Разрешение на проживание для инвестиционной деятельности) в соответствии с законом "Mais Habitação" 2023 года, который исключил недвижимость как квалифицирующий маршрут для новых заявителей. Покупка квартиры в Лиссабоне больше не дает вам резиденцию. Программа теперь направляет капитал в продуктивную экономику.

Наиболее распространенный маршрут сегодня - это €500,000 инвестиция в квалифицированный португальский фонд , который не инвестирует в недвижимость, регулируемый португальским регулятором ценных бумаг (CMVM). Также существует более доступный культурный и наследственныйDonation route, начиная с €250,000 (снижен до около €200,000 в определенных зонах с низкой плотностью), наряду с маршрутами для научных исследований и создания бизнеса/работы.

Две вещи выделяют Португалию:

1. Очень низкое физическое присутствие. Вам нужно проводить в стране в среднем около семи дней в год, чтобы поддерживать разрешение  одно из самых гибких требований в Европе.

2. Постоянная резиденция на пятом году. Даже после реформы национальности 2026 года (см. ниже), держатели Золотой визы все еще могут подать заявление на постоянную резиденцию через пять лет, что дает независимое долгосрочное право на проживание и работу в Португалии и ЕС без необходимости поддерживать инвестицию.

Изменение 2026 года, которое вам нужно понять: В мае 2026 года Португалия приняла пересмотренный Закон о национальности, который увеличил срок проживания, необходимый для получения гражданства до 10 лет для большинства граждан не ЕС (и семи лет для граждан ЕС и стран, говорящих на португальском языке). Инвестиционные маршруты и права на резиденцию сами по себе не изменились; только временные рамки для паспорта. Для инвесторов, чья реальная цель - постоянная резиденция и возможность выбора в ЕС, а не быстрый паспорт, Португалия остается привлекательной. Для тех, кто конкретно хотел гражданство через пять лет, расчет изменился.

Греция: Владеть активом, избежать пребывания

Греция - это выбор для инвесторов, которые хотят владеть материальным активом. После реформы, которая полностью вступила в силу в 2024 году, путь через собственность теперь работает по трехуровневой, основанной на местоположении системе:

• €800,000 — за недвижимость в зонах с наибольшим спросом, включая Аттику (Афины и Пирей), большую часть Салоников и популярные острова, такие как Миконос и Санторини. Требуется одна собственность площадью не менее 120 м².

• €400,000 — за недвижимость в остальной части страны, также с минимальной площадью 120 м².

• €250,000 — сохранен только для конкретных проектов: преобразования коммерческих зданий в жилые, или восстановления памятников/наследственных зданий. Нет ограничения по размеру, доступно в любом месте.

Преимущества Греции - это прямое владение, отсутствие минимального срока пребывания для поддержания разрешения и в основном удаленный процесс. Основные компромиссы: Недвижимость Золотой визы не может использоваться для краткосрочной аренды (в стиле Airbnb); нарушения влекут за собой аннулирование разрешения и штраф в размере €50,000, а путь к гражданству медленнее и строже, как правило, требует семи лет подлинного проживания (183 дня в год) плюс экзамен по языку и культуре.

Венгрия: Тихая сделка Европы

Венгрия повторно запустила свою Золотую визу, официально Программу гостевых инвесторов (GIP), в 2024 году. В 2026 году есть два активных маршрута:

• €250,000 в квалифицированный фонд недвижимости, регулируемый Венгерским национальным банком, с не менее 40% активов фонда в венгерской жилой недвижимости. Инвестиция должна удерживаться не менее пяти лет.

• €1,000,000 безвозвратное пожертвование в венгерский государственный траст высшего образования.

Основные преимущества Венгрии очевидны: 10-летняя виза является самой долгой в этом сравнении и может быть продлена еще на 10 лет, нет минимального срока пребывания, а отличительная черта позволяет вам подать заявление на визу сначала и перевести инвестицию только после одобрения, что снижает начальные риски. Обработка относительно быстрая, около четырех-шести месяцев.

Но есть и подводные камни: Венгрия не является программой гражданства через инвестиции. Паспорт можно получить только через стандартное натурализацию, как правило, восемь лет проживания плюс требование по венгерскому языку, поэтому ее лучше рассматривать как инструмент долгосрочной резиденции, а не быстрый путь к паспортам ЕС.

Все три программы в одном взгляде

Цифры ориентировочные на 2026 год и не включают государственные, юридические и обработочные сборы. Всегда подтверждайте текущие пороги перед подачей заявки.

Итак, какую дверь вы выберете?

Вместо вопроса "что дешевле" в 2026 году правильнее спросить "что я на самом деле хочу иметь и какова моя конечная цель?"

Выберите Португалию, если ваш приоритет - это долгосрочный путь к гражданству ЕС и вы готовы инвестировать в фонды, а не в недвижимость. Долгие сроки гражданства - это реальный аспект, но возможность получить постоянную резиденцию через пять лет  с минимальным физическим присутствием удерживает Португалию на первом месте для инвесторов, ценящих возможность выбора и настоящую европейскую защиту для семьи.

Выберите Грецию, если вы хотите владеть чем-то материальным. Недвижимость дает вам использованный актив, потенциальное долгосрочное увеличение стоимости и базу для средиземноморского образа жизни, без обязательства проводить время в стране. Просто будьте внимательны к запрету на краткосрочную аренду и более высоким порогам в первичных местах.

Выберите Венгрию, если вы хотите наиболее экономичную и малозатратную резиденцию в ЕС, и паспорт не является вашей ближайшей целью. Вход в фонд за €250,000, 10-летняя виза и структура "инвестируйте после одобрения" делают это одним из самых практичных вариантов в Европе для гибкой второй базы, особенно для семей, которые хотят стабильности без переезда.

Для многих инвесторов из Персидского залива решающим фактором является не сама страна, а соответствие с существующей структурой, как инвестиция взаимодействует с вашим статусом резиденции, вашей документацией о источниках средств и вашей налоговой позицией в юрисдикции с низкими или нулевыми налогами. Вот где персонализированные советы имеют гораздо большее значение, чем заголовочные цифры.

Вопросы, которые всегда задают инвесторы

Могу ли я все еще получить резиденцию, купив недвижимость в Португалии? Нет. Для новых заявителей прямая покупка недвижимости больше не является квалифицирующим маршрутом Золотой визы в Португалии. Вы все еще можете купить недвижимость там, но это не дает резиденцию; квалифицирующие маршруты - это фонды, культурная поддержка, инвестиции в исследования и бизнес.

Требуется ли мне переехать в Европу? Нет. Греция и Венгрия не имеют минимального срока пребывания для поддержания разрешения, а Португалия требует всего около семи дней в год в среднем. Обратите внимание, однако, что если ваша цель - в конечном итоге гражданство, подлинное проживание и более крепкие связи становятся гораздо более актуальными.

Может ли моя семья быть включена? Да. Все три программы позволяют включение семьи, как правило, охватывая супруга и зависимых детей, а в некоторых случаях зависимых родителей, при условии документального подтверждения и одобрения.

Как Capital28 может помочь 

Если вы хотите получить ясную оценку без обязательств, какая программа соответствует вашим целям  и как она работает вместе с вашей существующей резиденцией или бизнес-структурой, наши специалисты по инвестиционной миграции могут помочь вам в этом.